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开发商不怕房子卖不出去吗?刚需为什么不买二手房

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问答190期

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问:颐馨湿地壹号纠结要不要卖掉,总觉得心里拔凉?

答:港务区很火,湿地壹号却不火,在没有华润,绿城进入这里前,湿地壹号就是区域内的常住户,和他一样的还有隔壁的西港碧水湾,陆港滨海湾,搁在现在看,就是一线河景房,港务区环境最好的地方;

但这么些年多去了,也仅局限在环境好;周边配套还是得靠西航花园市场,目之所及全是农田;

虽然港务区有2021年全运会卖点,但上述三盘距离全运场馆太远,没有地铁,品牌和小区档次上比华润,绿城要差,价格虽然低但卖不过大开发商;说白了,大多数人看港务区都是奔着投资的,核心全运场馆的投资点沾不上,地铁沾不上,大开发商牌子沾不上,小区配套物业服务也沾不上;

那么就吸引不到投资客,大家宁愿多加一点钱看华润,绿城,也不一定会首先这里,真正受制于价格来看的刚需,又不一定接受这个位置,所以如果考虑卖,可以挂看看行情,卖不出去也别急,远郊盘的转手本就是一个长期的战线。

问:苏宁云著和海逸长洲哪个位置好,配套交通各有什么特点?

答:虽然同价位,但苏宁确实比融创卖的好一些,毕竟是主城区和新区两个不同卖点的项目,苏宁胜在地段,融创胜在产品;虽然市场原因,价位来到同一区间竞争,但看的人却不是一类人;

买苏宁的人,高新工作地缘客户居多,核心卖点纯高层,自带苏宁广场商业,周边走高的地价,成熟的图书馆,软件园,公园,学校配套,小区价格虽高,但定位刚需,刚改,由于高新无房的现状,吸纳了很多人关注;

海逸长洲是属于纯改善盘,小区大平层,叠拼为主,包含装修小高层(13/15/16层)户型面积约139-189 ㎡,价格区间17521-24750元/ ㎡;毛坯多层(5层)户型面积约200-230 ㎡,价格区间23840-33512元/㎡;

吸引的是看好沣东,华侨城文旅,地铁口卖点的客户,首套自住的不多,无论是户型,装修水准,小区档次,比苏宁是高很多的,面积上也不重叠;

看融创的经常对比的是碧桂园的国湖;具体到配套上,能看到的五号线二期地铁口,华侨城欢乐谷(在建),一河之隔沣西文教园,小区以南的诗经里小镇,生活配套和学校欠缺。

问:刚需是伪命题,二环内一万左右二手房多的是,为啥不买?

答:刚需的定义不单单是缺一套房子住,而是这套房子要解决诸多的生活需求,比如上学,交通,商业,公园,同时还要保值增值,越是刚需,就越离不开这些;在前些年房价没涨的时候,主城区挺好选,但在现在这样的房子是没有的;

在房价上涨以后,房子的卖点愈发回归到房子本身,上述的这些城市稀缺资源则要通过更高的房价购买,这导致刚需买新房要么主城区千人摇号,要么新城区拓荒,在预算有限的前提下,选择太少;

至于不买二手房,不单是刚需的事儿,改善也是一样,西安一个月二手房成交量不足新房四分之一,看似挂牌房源很多,但房子户型,环境,小区品质各个方面和新房差距太大,除去位置外,没有太多竞争力,对于刚需考虑多方需求的出发点,很难去接受;

同时二手房还面临价格不透明,房东随意涨价,中间税费高的诸多问题,买新房是房选人,二手房是人选房,看似自由度高了,但决心却难下了,可以说只要西安新房土地一直供,房子一直盖,就很难形成成熟的二手房市场。

问:上海和深圳的豪宅火爆,会不会引导二线城市房价普涨?

答:不论一线二线,豪宅和普通住宅本身就是两个市场,豪宅自有其对应人群,六万一平也罢,七万也罢,那是少数人的需求,大多数普通住宅的限制还是很严格的,限购,限售,限价,限贷之下,价格也很稳定;

以西安为例,七万一平的中大国际九号不缺买家,一万一平的高层也不缺用户,大家在各自的轨道上,豪宅火爆的城市只能说明富人群体多,投资潜力强;但市场的大量购买力还是普通群众在支撑的;

18年后,包括西安在内的热门二线城市在经历了强力的调控,且无放松迹象,又何来房价普涨一说呢?

这个道理就像买车一样,兰博基尼不愁卖,但市场卖的最好的永远是五菱宏光一样,大家各取所需罢了。

问:华洲城二手,紫薇西棠,卓越坊怎么选,23年孩子上学?

答:单就上学这一点,紫薇,卓越就已经淘汰了,目前已知的卓越坊附近有一块教育用地,在此前的雁塔区部分区域托管移交高新区管理的方案中,鱼化工业园不在移交范围,后期规划有有两所小学、两所中学,建设时间未知;

目前周边已交房的绿地国际花都2018年的学区小学为双旗寨小学朝阳教学点,初中为西安市第五十二中学,华洲城确定的是大雁塔小学华洲城分校,校址在华洲城2期内部,16年9月1日首批1年级学生已经开学,华洲城业主子女优先入学;

虽然新建分校暂无毕业生,但老校区大雁塔小学的师资力量还是很好的,创办于1960年,原名西安市第三保育小学,1980年更名为“西安市雁塔区大雁塔小学”,是雁塔区的直属小学。

问:金地翔悦天下二手房17000,买了算不算高位接盘?

答:如果想上二小一中,这个价格就不贵,因为同样学区房阳光城,万科,曲江龙邸等基本是同样的价格,三小周边大华,天地源价格稍微低一些,学区房价值在西安还是很坚挺的;并且金地周边地铁,医院,商业,公园都有,生活方便;

不看二手,周边最近的新房就是华润曲江九里,现在无房,后期还有最后17,18,25#三栋楼,楼位一般,但价格划算,按照此前开盘的摇号程度,比较难;

单就金地17000的二手房价格,已经在原来的产品上翻了两倍,上限明显,但在这个区域内,考虑现房,品牌,位置,以及学区,又是绕不过的选择了,当然,周边曲江龙邸,丽兹公馆,翡翠国际也都可以看。

问:第一次关注,金裕花园买二手房合适么,附近工作?

答:纯地缘的需求没什么可挑的,尤其是大雁塔北广场附近,寸土寸金,地铁,商业,公园一应俱全,但就是没有新房在售,即便是二手房高层都很少,家属院多,普遍房龄,户型,物业,环境和同期新房比,差的很多;

但这类小区卖的就是位置以及成熟的学区,金裕花园对应雁塔区红星小学;03年的小区,二手房价格在12500元/平左右,没环境,绿化少,物业弱,刚需预算紧张的可以看看,其他绕过。

问:融侨馨苑50平小户型,值得长期投资吗?

答:投资目的,既要考虑价格,又要考虑转手难度,作为城南规模靠前的大开发商小区,融侨馨苑优势是极好的位置,成熟配图,旺盛的人气,弱势在于小区人员密集,停车紧张,物业纠纷多年,51栋楼,6100多户,人多并不舒适;

因为带西工大附小指标,所以二手房价格稳定在20000块居高不下,57平小两室稳定在22000块,这么高价格自用可以看,为了学位;

投资慎重,尤其是长线投资,价格已经到顶,小区品质停步不前,一旦高新,曲江有更好的学校,很容易沦为备胎,自用可看,投资不选。

问:开发商为啥不停在拿地,不怕房子以后卖不出去吗?

答:虽然房子是在土地上盖的,但这确实两个完全不同的市场,开发商对于无地的忧虑要远远大于房子卖不动;

毕竟巧妇难为无米之炊,没有土地,再好的产品,理念都落不了地,这就和一个经验十足的工匠没有施展机会转身去卖菜一个道理;卖房却不同,毕竟是商品,滞销打折降价,总有要买的人,销路不畅还有广告,渠道分销,中介的帮忙,所以开发商最不担心的就是房子卖不出去;

并且土地是稀缺品,房子不是,只要市场上行,即便拿到地不盖楼,也可以找拿不到地的别家开发商去谈合作,挣差价分红也可以,土地才是硬通货,房子只是钢筋水泥。

问:麻烦评价蓝光公园华府世家,只有两栋楼精装?

答:确实不好卖啊,虽然同一个名字,但位置完全不同,蓝光的位置都算不上好,更别说还要往北走五公里外,具体位置在西三环外,建章路街道办西边,距离三环挺近;

这个地方周边基本看不到商品房,村子,未央工业园,汽车4S店包围,周边配套,环境较差,虽然12000的价格带装修,但还是觉得不值,可能对于周边自住是另一个市场;

这种微型小区受制于地块大小,无法展示更多的景观,小区配套,过往销售大多是占据好位置,投资的居多,比如远洋落子栖,朗诗雁南栖等;

但蓝光并不具备这种位置优势,同时又是微型盘;如果不是附近工作生活,基本是看不到这里的。

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作者:西安房哥

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